不動產(chǎn)評估章節(jié)練習(xí)(2020.06.05)

來源：考試資料網(wǎng)

1.判斷題在我國，單項房屋估價主要采用房地產(chǎn)估價報告的規(guī)范格式。不動產(chǎn)整體估價和單項土地估價主要采用土地估價的規(guī)范格式。

2.問答題估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000m²，建筑總面積56000m²，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1999年9月30日取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2004年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m²，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%，報酬率為8%。

參考答案：（1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式：

（2）計算年總收益=56000×65%×150...

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3 在估價程序中，確定估價結(jié)果后應(yīng)撰寫估價報告，估價報告應(yīng)達(dá)到（）要求。

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4.判斷題運(yùn)用市場比較法，比較實(shí)例與估價對象不動產(chǎn)的相關(guān)程度越高，替代性越強(qiáng)，評估結(jié)果越好。

參考答案：正確

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5.判斷題按剩余技術(shù)分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r，是以各方擁有的房地價值占高層建筑房地總價值的比例作為其占有的土地份額，享有或承擔(dān)該份額相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

參考答案：錯誤

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6 某建筑物的建筑面積為200m²，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m²，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。

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7.問答題簡述非正常交易情況的類型？

參考答案：1）利害關(guān)系人之間的交易
2）急于出手或者急于購買情況下的交易
3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易

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8 某人購買某不動產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的70%，貸款的年利息率為5%，自由資金的一般收益率為8%，試算不動產(chǎn)的資本化率（）

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9.判斷題土地使用權(quán)的形成包括“出讓”、“劃撥”和“租賃”三種方式。

參考答案：錯誤

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10.判斷題房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進(jìn)行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。

參考答案：正確

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